一季度供应创四年新低,银四开局平淡,楼市回暖见顶?

2019-04-06 23:26   合肥楼市  



4月首个周末,合肥天气又睛又暖,十分给力。但步入“银四”的楼市却开局平淡,仅有几个纯新盘略有“小动静”。

难道我们正活在“假回暖”里?

NO.1丨壹

银四首个周末,纯新盘“唱主角”

“银四”小长假,除了几个纯新盘,楼市动静不大。

昨天,滨湖新区新城滨湖云境样板间开放。

新城滨湖云境位于贵阳路与云南路交口西北,由6栋高层、3栋小高层、6栋洋房、1栋商业、1栋幼儿园等组成,住宅约980户。

项目已开始验资,高层户型面积97—121㎡,洋房户型面积116—245㎡。预计5月份首开,约300多套房源。



另外,与新城滨湖云境同处金融后台基地板块的金鹏壹品天成展厅将首次开放。

金鹏壹品天成位于嘉陵江路与贵州路交口西北角,项目由22栋住宅、1栋公共配套、1栋办公和7栋商业组成,总建筑面积约23.3万㎡。

置业顾问透露,项目采取全干挂石材立面、一梯一户和三面落地窗等设计,主析现代轻奢改善小高层和洋房,户型面积104—165㎡。



新站高新区银城旭辉樾溪臺明天将举行品牌暨概念产品发布会。

樾溪臺是南京银城合肥首个“致”系作品,占地面积约5.4万㎡,容积率≤1.5。项目规划5栋8F洋房、15栋11F小高层、3栋商业,打造新站低密洋房住区。



NO.2丨贰

半身“回暖”:供应冷销售热

春节过后,楼市开始喊“回暖”。“金三”已过,“银四”已来,真实情况如何?下面我们用一组数据来说明。

先看,去年四季度与今年一季度合肥住宅对比:



▲来源:金刚石云数据

众所周知,去年四季度是楼市低谷。据金刚石数据,2019年一季度合肥住宅供应面积和套数降幅都超过了54%,不过均价上涨了7.23%。受春节因素,一季度环比下降属于正常情况。

成交方面,两者形成了极大反差。2018年四季度成交面积、套数和均价,环比都处于上涨,面积和套数涨幅较大。而2019年一季度成交面积、套数和均价环比都为负增长

这说明,2019年一季度销售还不如2018年四季度。

我们再换个角度看下:



▲来源:金刚石云数据

2019年合肥住宅一季度住宅供应面积约18.5万㎡、供应套数23517套,均为4年新低,环比降幅也是4年新低。供应均价环比上涨7.23%,仅次于2016年。

成交方面,2019年合肥住宅一季度成交面积约190.4万㎡、成交套数24113套,仅次于2016年,但环比降幅为4年新低。成交均价约15590元/㎡,环比仅高于2017年一季度。

总体而言,成交表现明显好于供应。这也说明,开发商对2019年一季度行情信心不足,入市不积极。回暖,并不在他们的预料之中。

可能有很多人认为回暖行情是从2月中旬开始启动的,一季度整体数据掩盖了回暖实情。我们再来看下“金三”数据:



▲来源:金刚石云数据

整体基本一致,供应偏冷,成交较暖。

供需两旺是好行情的共同特征,这波楼市“回暖”只热了半个身子。

二手房又是另外一番现象。看房量爆增,但供应量变化不大,价格反而出现下降,虚火明显。

来看一下链家网数据。



▲来源:链家网

3月份带看量为54334人次,已经达到12个月以来的巅峰值;新增房源5572套,排在过去12个月第4位。



▲来源:链家网

看房很“热闹”,价格却很“冰冷”。2019年1月份参考均价为16160元/㎡,2月份降为161400元/㎡,3月份16042元/㎡,似有降速加大之势。

NO.3丨叁

“松绑”态势减弱,回暖行情见顶?

回暖行情大致分析有以下几个原因:

1、受万科“活下去”、个别楼盘大降价影响,去年9月以来一些被压抑的需求,在传统“金三银四”集中释放;

2、“一城一策”之下,调控政策“松绑”城市大于加码城市,金融流动性更加宽裕,买房需求得到了刺激和支持;

3、楼市回暖后开发商开始在土地市场发力,一些城市地价又创新高,反过来刺激楼市回暖。

3月底4月初后,这些因素均呈现减弱趋势:

1、  经过2、3月份,需求释放和消化已经达到较高水平,能否持续有待观察;

2、“松绑”城市很长一段时间没“更新”了,最近的是杭州落户门槛降低,但这样的“抢人”政策很多城市前两年都已经出过;

3、反而出现“收缩”城市。比如济南,曾传出2月份取消了限价政策,3月政府重申坚持房地产市场调控政策不动摇,包括公安等多部门联合出文打击不实信息行为。



4、房贷利率下降速度很慢。以合肥为例,目前15家银行,11家首套房贷利率浮20%,4家上浮25%。并没有出现想像中的急速下降。

5、土地市场降温出招。以杭州为例,春节后出现抢地现象,政府便推出了“封顶价+竞自持比例”的政策,引导开发商理性。

合肥的策略则是放大供应量,4月底将有36宗3467.4亩地入市,每块地的竞争数量将得到分流,开发商资金量将受到考验。

政策松绑见顶、房贷依旧紧张、土地市场抑制等综合之下,回暖行情亦有见顶之势。


NO.4丨肆

结语

“稳地价、隐房价、稳预期”是今年的主基调,市场肯定会有起落,但千万不要抱有爆涨爆跌的幻想。

合肥“限购、限贷、限价”的政策并未松动,购房者完全可以以一颗平常心面对,多跑、多看、多比,选择最适合自己的房子。千万不要被一时的“火爆”假像带到了坑里。

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