猛料!合肥大批全款房马上卖,二手房倒挂4000元/㎡!

2019-05-08 08:56   合肥楼市  

现在最难买的房子是哪一类?限价盘吗?不是。而是全款+关系户才能买的神盘,比如接下来说的这几个。

NO.1丨壹

高新1.53万/㎡加推最后一栋,二手房1.9万+/㎡

根据微博爆料,高新区祥源金港湾本月即将加推最后一栋高层,毛坯均价1.53万/㎡,目前正在验资当中,验资金额50万。

本次加推高层户型面积为100㎡、130㎡、157㎡,100㎡和130㎡要求全款,157㎡最低6成首付。测算下来,不管买哪个户型,一套房的一次性成本都至少需要140万。



可即便这样,还是有人想买都买不到,主要原因有两个:

1、价格优势太明显

新房方面,高新区目前能正常买到的门槛是保利柏林之春,高层均价1.65万/㎡,同板块中南樾府高层均价1.86万/㎡,后期高速蜀西湖畔、乐富强悦湖熙岸预计都会参照中南备案。

二手房方面,祥源金港湾目前二手房挂牌均价1.91万/㎡,和新房倒挂3800元/㎡。中间楼层的价格基本在2万/㎡以上,加上增值税和其他税费,均价超过2.1万/㎡。



新房普遍改精装之后,合肥二手房倒挂现象已经弱化很多,大部分板块新房比二手房还要贵。祥源金港湾这种倒挂明显的毛坯新房的确算得上是“稀有物种”了。

2、蜀西湖板块核心位置

祥源金港湾位于高新区长宁大道与云飞路交口西北角,刚好卡在蜀西湖板块的正核心。配套方面的均衡性更强,项目对面是砂之船奥莱和蜀西湖公园,南边500米左右就是4号线长宁大道站。




NO.2丨贰

滨湖联投、依澜雅居,一批房源要全款卖

除了祥源金港湾之外,那些曾经提起来就让投资客两眼放光的限价盘,最近要集体出货。

1、联投中心书城:均价1.5万/㎡,首付8成或全款

合肥最难买的盘,联投必须有一席。很多人购房者去售楼部,都收到过这套拒绝三连:现在没房、不知道啥时候开、开盘会通知你的。

联投中心书城共规划有20栋楼2028户住宅,分三期开发,之前开盘毛坯均价1.5万/㎡。

据中介爆料,项目预计接下来会加推2栋高层,户型102㎡、109㎡两种,要求首付8成或全款,均价1.5万/㎡左右。



项目点评:

价格上,均价1.5万/㎡买进环湖CBD核心区,目前二手房均价1.83万/㎡;配套非常丰富,地铁1号线云谷路站、银泰百货、自建商业。劣势在于,项目品质一般。

2、依澜雅居:均价1.45万/㎡,首付4.5成

项目前期房源均已售罄,仅剩二期最后3栋楼,户型85-130㎡,250套房源左右。此次网传将加推15#、16#楼,建筑面积约90㎡、115㎡、125㎡,均价1.45万/㎡。

根据爆料,本次加推首付要求最低4.5成,按照100㎡的户型来算,首付将近60万左右。首付要求并不高,但是能不能买到很难说。



项目点评:

经开区主流的在售盘均价1.65万/㎡左右,依澜雅居的价格优势在2000元/㎡。另外,项目就在南艳湖公园旁边,生态资源不错。

但依澜雅居几乎每隔一段时间就会被爆出加推,大部分都是“烟雾弹”,这次会不会开并不能打包票。

3、世茂翡翠首府:10套特价房,全款卖



世茂翡翠首府最近爆出一批特价房源,大部分均价1.54万/㎡-1.59万/㎡,面积82㎡和102㎡两种,要求必须全款。项目目前二手房均价1.75万/㎡左右,价格优势在2000元/㎡左右。

项目点评:

价格当然是一大优势,可落脚到项目本身,口碑和品质都相对一般,后期二手房价格再次弹跳的高度有限。

4、金宇天地城:均价1.1万/㎡,首付6成

金宇天地城将加推41号楼、42号楼,均价1.1万/㎡,88-105㎡,已经开始认筹,加推时间未定,要求最低首付6成。



项目点评:

除了信地华地城之外,金宇天地城应该是肥西最便宜的项目了,自家的二手房也已经卖到1.5万/㎡。

不足的地方,一是项目周边老旧居民区多,小环境一般;二是合安路车流量很大,可能会有噪音影响;三是本身房龄不小,透支了一部分未来的溢价空间。

NO.3丨叁

高首付、全款砸一套房值不值?

这些全款房对楼市有什么影响?

1、关注度一定很高,但没钱没关系的不建议花太多心力在上面,因为没可能。比如说个别项目,你到售楼部问永远没房,永远不知道什么时候开盘。

2、对同板块的其他项目而言,不可避免会有一部分客户被洗掉,但要说对市场有多大的影响,很难,毕竟几个盘很分散而且货量都不大。



有吸引力是一回事,但值不值得高首付、全款砸又是另一回事。其实说到底,还是算账的问题。

首先,房产投资最大的好处就是能借到一大笔钱,可以合理利用杠杆。用不了杠杆,本身就失去了一部分利润

其次,可以实际算一笔账。现在买一份年化5%-7%的理财产品不难,信托的利息就更高了。

1.5万/㎡的联投,102㎡全款150万左右,按照每年7%的理财,3年后利滚利总共183万。也就是说,3年后卖出至少要净到手183万才能打平理财。买家到手得算上1%个税和2%中介费,至少单价要卖1.85万/㎡才划算。

只有到口袋里的钱才是真的,在那之前都是停留在纸面上。很多看似是很好的机会,但同样需要逐一甄别。


NO.4丨肆

结语

价格,当然是买房最重要的因素之一,但它同样掩盖了很多东西。

都在关心房价还会飘多高,但房子本身建得有多好才是更应该关心的事。

限价以后,很多人预判这几年的房子将会是史上质量最差的一批,这并不是没有道理,尤其是新房加上精装修之后,已经交房的小区业主可能已经有了一些不愉快的体验。

当这些房子在2-3年后陆续进入二手房市场,品牌、物业、产品、配套会被买家一项一项扒光了研究,只有真正的好房子才具备更主动的定价权。

如果你有买房问题,

可以直接添加微信详细咨询!








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