红五月谁正红?合肥最新房价地图出炉,置业攻略来了......

2019-05-10 09:07   合肥楼市  





今年上半年,全国楼市迎来一股“暖流”。波云诡谲的合肥市场,也一直在起伏中行进。

现在该不该买房?买哪里合适?今天直接上干货,对于各区域现状、房价格局、买房建议,基本都在这了。

NO.1丨壹

合肥最新房价金字塔出炉



在本轮合肥房价的更新中,我们可以看出:

1.从整体来看,合肥各区房价总体稳定。站在合肥房价金字塔顶尖的依然是滨湖、政务,而准入门槛最低的仍是新站和瑶海。

2.但从具体来看,板块内部的波动还是存在的。例如金融后台基地板块从此前的毛坯1.6万/㎡,上调到滨湖荣盛华府的1.9万/㎡。再例如,伴随着包河2万/㎡以下新房项目的逐渐清盘,包河将整体步入到2万/㎡的时代。

3.事实上在供应一端的分化比想象中更严重,主城区1.5万/㎡-1.8万/㎡区间,新房供应量明显偏低,能正常首付买到的则更少。但这恰恰是合肥目前需求量最大的房价区间。价格段的缺失,直接导致部分置业者在购房时遇到“高不成低不就”的尴尬。

NO.2丨贰

九区三县最新房价地图

买房建议来了

合肥各个区房价具体的情况又是如何?我们一起来看下最新的房价地图。

1

滨湖区



目前滨湖3大板块,省府、环湖CBD大部分都是2万+。随着荣盛华府、新城滨湖云境首开,目前金融后台基地准入门槛为1.9万/㎡。

1.金融后台基地

一直承担着滨湖洼地角色的金融后台基地,伴随着新城滨湖云境(精装2.11万/㎡)、滨湖荣盛华府(毛坯1.9万/㎡)的备案价出炉,板块也被推上一个新台阶。

尤其滨湖荣盛华府首开取得热销,可看出市场对于金融后台基地1.9万/㎡门槛价的认可。

滨湖荣盛华府的不错表现,给另两家计划6月入市的纯新盘打了针兴奋剂。近日,金鹏壹品天成网曝高层均价1.9万/㎡,洋房均价2.4-2.5万/㎡。

2.省府板块

上月土拍,省府板块两幅宅地引起了超70家房企“火拼”,绿城&禹洲地块、旭辉地块紧贴着天花板价格拿地。这在一定程度上刺激了市场,考虑融创、绿城等项目在合肥溢价能力,未来入市价或能达到2.5-3万/㎡。

但是,挑战也摆在眼前,此前放风价3万+/㎡的葛洲坝紫郡府,精装洋房备案均价仅2.9万/㎡,而该项目楼面价为2.01万/㎡。


3.环湖CBD板块

目前开发基本成熟,没有大规模土地供应,区域进入“新房荒”,在售盘以大户型为主。比如文一塘溪津门、信达公园里、融园等。

除此之外,融创望海潮会放风价3万+/㎡,但是前有葛洲坝紫郡府“冲顶失败”,该放风价能否备案成功还需打个问号。

2

包河



除去限价盘滨湖龙川里、高铁都市花园,目前包河区基本进入2万+/㎡,价格与滨湖相差无几。

今年,包河区纯新盘的数量尤其多,尤其经历年初的土拍后,区域内也注入了更多新鲜血液。但用滨湖的价格买包河区,更需要看重产品和品质。

我认为目前包河龙川路沿线、中央公园板块都值得关注,比如建发雍龙府、信达华宇锦绣龙川、翡翠天际、金科博翠天辰、高速时代首府等。

3

政务、蜀山、高新



1.政务区

政务区综合配套最优质,在合肥绝对属于塔尖的位置。但是板块已基本开发完毕,在售新房项目很少。目前在售主要有融创信达政务壹号和当代天鹅湖MOMΛ在售,总价500万以上。

2.高新区

高新的蜀西湖、北雁湖两大板块热度一直很高。但高新区以改善盘为主,供刚需选择的项目很少。例如,祥源金港湾近日被爆本月加推,其中100㎡、130㎡要求全款。

目前满足刚需或刚改需求的仅北雁湖金茂湾(1.85万元/㎡)、中南樾府(均价1.87万/㎡)和保利柏林之春(均价1.6万/㎡)。另后期的高速蜀西湖畔、北雁湖玥园等也可关注。

3.蜀山

蜀山区新盘主要集中在大蜀山北,最大的优势就是环境。上月,龙湖拿下一幅宅地,楼面价1.1万/㎡,未来价格可参考周边中海世家(洋房均价19499元/㎡)。

板块内有规划的教育用地,以龙湖和中海带动板块的能力来看,如果能引进名校校区或分校,无疑是对板块的重大利好。

4

经开、肥西



1.经开

经开的新房项目主要集中在南艳湖板块。本月更是好消息不断,168玫瑰园学校南区、银泰城(小道消息)等。

南艳湖板块紧邻滨湖、政务,地理位置不错。虽然区域内工厂较多,但价格低、配套在完善当中,对刚需不错。

据了解,启迪科技城预计于5月加推11#,户型面积100㎡、138㎡,共计198套房源。纯新盘海尔云玺正在验资,预计近期将首开。

2.肥西

此前一直处于房荒的肥西,有望缓解该现象。从近期出让的地块和补仓的纯新盘来看,预计都会是偏改善的项目。

近期,肥西关注度较高的楼盘中海嶺湖湾预计6月底首开,据销售透露,该楼盘限价14800元/㎡。

此外,上月肥西出让了两幅宅地,分别由通和(楼面价9525元/㎡)、正荣(楼面价9357元/㎡)拿地。另旭辉此前也在肥西斩获一宅地,预计后期价格能达到16000元/㎡。

5

庐阳



房价来看,庐阳区基本都是2.2万+,购房门槛相对较高。但相比于滨湖、包河,人们对庐阳的区域认同感稍弱,加上客户高度重叠,所以大部分项目的销售都比较一般。

板块来看,可重点关注四里河板块(万科森林公园、国贸天成),以及苏宜板块(融创长江壹号)。

6

瑶海



瑶海可重点关注龙岗板块,目前板块内共计有约15家楼盘。

龙岗目前聚集了地铁2号线、龙湖天街商业、5000亩瑶海湾湿地公园(在建)、三十八中东校区等多重利好,对于合肥的刚需,是个高性价比区域。

目前龙岗的价格区间在1.32万/㎡-1.7万/㎡。而上月,文一和新力分别竞得E1901号地块、E1902号地块,最高楼面价9083元/㎡。相对于去年4季度,地价最高上涨510万/亩。从土拍热度来看,龙岗后期还有一定的增长空间。

7

新站



当前新站区装修成交均价约1.4万元/㎡,是目前合肥绝对的“刚需重地”!但由于项目集中供应量大,且产品趋同,所以销售压力一直较大。为争夺客群,目前在新站购房的优惠较多。

目前新站限价盘长虹世纪荣廷正在验资,可重点关注。

8

肥东



肥东以地缘客户为主,目前关注度较高的楼盘有中海城(洋房均价1.3万+/㎡)、华润紫玥台(1.28万/㎡)、远洋万和云锦(1.28万/㎡)以及纯新盘龙湖·龙誉城(楼面价5399元/㎡)。

值得一提的是,上月出让的荣盛地块(楼面价7833元/㎡)与中海城相邻,目前已公布案名为荣盛书香名邸。

9

长丰



长丰县最大的热点就是北城办板块,目前万科、金地、融侨等品牌房企入驻,也随之引进了教育、商业、公园等配套。

但目前北城供应远大于求,尤其上月北城一次性出让了7幅宅地,未来势必引起更激烈的竞争。但另一方面,此次土拍又了吸引文一、世茂、正荣等品牌开发商进驻,对板块后期成长又是一次加码。

NO.3丨叁

结语

总体来看,合肥房价波动不大,天花板和门槛基本稳定。

上月爆出了多宗高溢价率地块,企业拿地积极性明显提高。金融后台基地等部分小板块也出现价格微调。上半年合肥楼市堪称迎来一个小阳春。

但从整体看合肥房价天花板依然存在,从近期关于楼市的政策以及合肥房贷利率便可看出。

1.在政策上,上月的中央政治局召开会议上,依然强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。近日,合肥房产局也明确表示,将严惩楼盘炒作房价行为。可以看到在政策层面,对于房价依然施行严控。

2.利率方面,目前合肥首套房利率需基准上浮20%,二套房利率最高达到基准上浮30%。相对于周边城市,合肥目前的房贷利率称得上“拔尖”。这也看得出,合肥相关方面通过利率对楼市进行调控。

总之,只要调控依然严厉,房价的上限和下限就会被严格锁死,但区域之间、板块之间的价格轮动还会是今年的主旋律。关于合肥下半年房价走势您有什么看法?欢迎留言!

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