年中破局!这16份数据榜单,泄露全省楼市走向!

2019-07-10 09:29   合肥楼市  

2019年下半年的第一周,楼市依然平静得没有一丝波澜。

先来看看过去一周都发生了什么:

1、瑶海区限价盘恒大中央广场开盘,精装修均价1.7万/㎡,要求全款;

2、中铁五号院、中海嶺湖湾、华宇锦绣花城、金鹏麓山院规划公布,对于价格,外界早已经摸得八九不离十。

仅此而已。

我们的思维习惯于“良好的开始是成功的一半”,经过激荡的上半场,下半年开局的拘谨让人很难一下子接受。

其实我想说的是,关于未来楼市的机会和逻辑,可能早已埋藏在过去的日子里。




NO.1丨壹

复盘楼市大事件,影响房价!


第一点我想谈谈土地,因为土地是楼市列车的始发站。

上半年合肥的土地市场,创造了有史以来的新纪录。共出让土地70宗,总面积8188.5亩,揽金612.5亿元(含四县一市)。

三组数据可以关注:

一是,今年上半年的土地出让金,是2018年上半年的2.05倍,是2015年上半年的4.57倍;

二是,根据合肥市2019年的供地计划,全年计划供应土地9553.876亩,目前为止已经完成全年计划的85%。本月还将有1700多亩土地入市,不出意外应该会超额完成全年任务;

三是,2019年上半年平均地价为851.3万/亩,创下了2016年以来的新高。

土地市场大热,至少说明开发商对于合肥市场的信心很足,而这些信心,很大程度上是购房者传递给他们的。

第二个大事件,当然是半年度的房价。

新房方面,根据金刚石数据的统计,2019年上半年合肥供应均价为17015元/㎡,庐阳区、蜀山区、滨湖区、包河区均价突破1.8万/㎡。如果加上装修部分,房价更高。

从公布的数据来看,6月供应均价比1月高1781.64元/㎡,增幅为11.7%,在合理范围波动。

二手房方面,1月份均价14148元/㎡,6月份均价14298元/㎡,差价仅有150元/㎡。总体而言,上半年合肥二手房不能更稳了。

为什么二手房价格没有跟着新房涨?

因为合肥的供应和交易主体仍然是新房,控制住了新房的价格,二手房基本不会有太大变数。



第三,合肥的总人口。

今年2月份,合肥常住人口第一次突破800万,在迈向千万人口城市的路上,合肥又迈出了坚实的一步。

更重要的是,数据显示合肥小学生在校人数达到53万人,武汉是53.5万人,而武汉的常住人口是1108万,总GDP为1.48万亿元,合肥几乎完成了越级挑战。

常住人口、小学生在校人数,都可以直接转化为楼市购买力。合肥的楼市购买力储备足够,这也就意味着基本盘是健康的,长期是向好的。



第四,不可避免地谈一谈政策,这个伟大的操盘手对市场的影响,不夸张的说,指哪打哪。

上半年合肥楼市的“情绪曲线”,转折点都是政策的推手。

3月份,出现常规性的小阳春行情,是开发商整个上半年最安逸的时间。紧接着,3月底住建部重提“房住不炒”,给市场打了一针“退烧针”。

4月份,长三角众多城市入苏州、无锡、南京陆续拍出地王,合肥土市也重启火爆。之后,合肥立马强制下调滨湖地价天花板,到5-6月份,积压的购买力经过一轮释放,市场再次冷静下来。

不妄谈政策,更不盲目预测,用事实说话。目前“稳房价、稳地价、稳预期”的论调依然活跃在各级政府的桌面上,“限购、限价、限贷”还在坚持。

整个上半年,合肥楼市经过波峰和波谷,当我们重新复盘,整个的思路就开阔了很多。



NO.2丨贰

下半年,楼市的风会吹向哪里?


关于下半年的风向,我们整理了三个问题:

1、对下半年的市场怎么预判?

2、哪些区域或板块值得重点关注?

3、怎么买房?

就以上这些问题,我们采访了文一地产集团销售管理中心总经理杨平、第一房新媒体集团总编胡继洪,分别从开发商和媒体角度进行解读。

杨平:

2019年上半年,文一地产集团在合肥楼市房企销售金额TOP10榜单中,排名第一位。主要是由于上半年小阳春行情中,文一的市场占有率最高。

对于下半年的市场,最大可能性是“平稳过渡”,预计不会有非常大的上升预期。

下半年,文一将继续抓好产品线,主打锦门系产品,三大地块将于今年4季度陆续入市。同时,牢牢站稳在滨湖省府板块和金融板块的高端站位,维系客户和口碑。

土地储备方面,文一意向在高新区、滨湖区、瑶海区、肥西县加大购地力度。

而关于如何买房,任何时候只要有真正需求就都可以出手,投资则建议多谨慎、多对比。



胡继洪:

上半年“小阳春”出现之后,政策和金融都出现了紧缩的趋势。比如,合肥现行的房贷利率,首套房大部分上浮20%,二套房最高上浮35%。

在“稳地价、稳房价、稳预期”基调不变,“限购、限贷、限价”没有取消的情况下,下半年合肥市场预计会相对比较平稳。尤其是四季度,像去年年底那样大幅降价的情况,预计不太可能出现。

买房维度方面:

1、去年下半年地价较低项目可作为首选,然后是房企品牌大的,越大越好。

2、尽量避开区域地价最高项目。碰到自己喜欢、在可承受范围内的楼盘,该出手就出手,否则可以再耐心等等。

3、改善可以重点关注滨湖新区的省府板块、包河区的中央公园板块;对刚需来说,瑶海龙岗、新站职教城等可以重点考虑。当然,如果不介意产权的话,长丰北城办、肥东靠龙岗等也值得关注。

事实上,我们如何预判下一阶段的市场走势,必须得结合纯新盘的供应情况来看。



以上这59个纯新盘/地块,拿地时间都在今年6月份之前,以半年为首开周期,预计最迟今年年底,这些纯新盘都将陆续入市。

有两点值得关注:

1、区域间、板块间的房价壁垒,会更加坚不可破

新站区和瑶海区继续稳固刚需大区的定位,肥东、长丰吸引预算更低的外来群体。刚改、改善更集中在政务、滨湖、包河、蜀山、高新等区域。

2、供需出现不平衡,总会有一方妥协

一个健康的市场,应该是不缺货、不愁卖的。可从下半年纯新盘的供应情况看,价格正在向两级分化,改善走向1.8万+/㎡,2万+/㎡项目爆仓,刚需盘稳定在1.3万/㎡-1.5万/㎡。

供应乏力的,是1.5万/㎡-1.8万/㎡,而这恰恰是最容易出现高性价比房源的价格段,也是需求量最大的价格段。

怎么解决?只有靠一方的妥协。要么开发商让利,要么购房者掏空荷包,后者的可能性更大。




NO.3丨叁

未来一周,在这洞悉全省楼市走向


7月29日,由第一房新媒体集团主办的【皖江花月夜,金榜提名时】——2019第一房年中峰会暨百强品牌房企安徽之夜即将举办。

关于全省半年度楼市行情、品牌房企认同感、楼市走向,在这都会找到答案。

1、发布全省权威数据榜单

从6月30日开始,我们联合世联行安徽公司陆续发布两份省级权威数据榜单:2019年中安徽16市房企销售金额TOP榜、2019年中安徽16市楼盘销售金额TOP榜。

截止到目前为止,已经发布了10个地市,未来一周全省16个地市的数据榜单就将全部公示。

全省下半年楼市走向如何?汇聚安徽省的70家百强房企,谁拔得头筹?谁会成为最大的黑马?届时都将揭开谜底,为全省置业者给出最权威的数据参考。



2、优选房企、楼盘、风尚人物

活动当天,我们还将公布3个重磅奖项,分别是“优选房企奖”、“最值得期待楼盘奖”、“风尚人物奖”。

目前,各项大奖的投票通道已经开启,哪些房企产品动人?哪些楼盘深得你心?哪些地产精英长袖善舞,搅动风云?

全省一手楼市情报,这段时间会陆续向大家揭秘。




NO.4丨肆

结语


最后,根据目前已经发布的全省10个地级市的数据榜单,简单地说一下我的看法。

1、安徽16个地级市都是二线以下城市,而房地产市场的变化是“一线-二线-三四线”层层推演的。

因此,建议大家重视一线城市和强二线城市的利率、成交量、成交价格的变化。

因为凡是有上涨的行情,必然先有低成本的货币流通,推动成交量,进而促进价格上浮。

2、不必寄希望于政策的宽松,真正抗跌的好房子可以无视市场。

合肥是全省的风向标,目前合肥的房产金融政策、买房资格核查、新盘备案价格,还都处在比较紧的阶段。合肥不松,其他地市不会松。

在这个阶段,挑选一套真正的好房子,比幻想政策宽松实用的多。

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